Vilka rättigheter har du som långvarig hyresgäst?

Rättigheterna för långvariga hyresgäster i Sverige ger trygghet vid en obefogad uppsägning och innebär att hyresvärden ska hålla bostaden i ett lämpligt skick under hela hyresförhållandet. Hur länge du har bott i lägenheten har betydelse i vissa situationer, men boendetiden ger inte automatiskt rätt att bo kvar för alltid eller att få bostaden totalrenoverad.

I de byggnader vi förvaltar i Borås gör långvariga hyresförhållanden det lättare att förstå behoven i varje bostad och planera underhållsåtgärder med ett långsiktigt perspektiv. En direkt kontakt mellan hyresgästen och fastighetsägaren hjälper oss att upptäcka slitage, hantera fel och förhindra att ett mindre problem påverkar den dagliga användningen av lägenheten.

‍

Vilka rättigheter stärks ju längre du har bott i samma lägenhet?

Boendetiden skapar inte en ny rättighet varje år

Vid uthyrning av en bostad kommer det mesta av skyddet från hyresavtalet och gällande lagstiftning, inte från antalet år som har gått. En hyresgäst med ett vanligt hyresavtal har som huvudregel besittningsskydd från början av hyresförhållandet.

Att bo tio år i en lägenhet gör inte hyresgästen till ägare och förhindrar inte varje form av uppsägning. Det ger inte heller en automatisk rätt att byta kök, ersätta alla ytskikt eller modernisera bostaden utifrån personliga önskemål. Hyresvärden behåller ansvaret för byggnaden och bestämmer hur åtgärderna ska organiseras inom ramen för sina rättsliga och avtalsenliga skyldigheter.

Boendetiden ger däremot ett praktiskt sammanhang. Efter flera år blir det lättare att skilja mellan skador som orsakats av felaktig användning och normalt slitage som uppstått med tiden. Historiken över felanmälningar, besiktningar och reparationer gör det också lättare att bedöma när en yta eller installation behöver åtgärdas.

Situationer där tiden faktiskt har betydelse

Det finns upplåtelseformer där lagen anger särskilda tidsgränser. Den som hyr en hyresbostad i andra hand får som huvudregel besittningsskydd när uthyrningen har pågått i mer än två år i följd. Tidsgränsen gäller inte på samma sätt för den som hyr en privatbostad enligt reglerna om privatuthyrning eller när ett giltigt avstående från besittningsskyddet har gjorts.

För möblerade rum gäller andra regler, och besittningsskydd kan uppstå efter mer än nio månader. Skillnaderna gör det nödvändigt att kontrollera vilken typ av avtal som har tecknats. Begreppet ”långvarig hyresgäst” visar inte i sig vilka rättsliga regler som gäller.

‍

Besittningsskydd: vad innebär det i praktiken?

Skydd mot uppsägning utan tillräckliga skäl

Besittningsskyddet innebär att hyresavtalet för en bostad som huvudregel fortsätter att gälla även om fastighetsägaren meddelar att avtalet ska upphöra. För att hyresförhållandet ska avslutas mot hyresgästens vilja måste det finnas en grund som godtas enligt lagstiftningen eller ett giltigt avstående från besittningsskyddet.

Skyddet innebär inte att avtalet aldrig kan sägas upp. Syftet är att förhindra att en hyresgäst måste flytta enbart för att fastighetsägaren vill få tillbaka lägenheten utan ett rättsligt godtagbart skäl. I ett välskött hyresförhållande ska uppsägningen bygga på konkreta omständigheter och följa det föreskrivna förfarandet.

När ett fastighetsbolag äger sina byggnader direkt skapas kontinuitet genom planerat underhåll och en stabil kontakt. Kunskap om fastigheten gör det möjligt att bedöma ett fel utifrån dess sammanhang, samordna tillträdet till bostaden och välja en lösning som fungerar tillsammans med resten av byggnaden.

Vad händer om du inte accepterar uppsägningen?

En vanlig uppsägning från hyresvärden ska göras skriftligen, innehålla orsaken och delges på ett giltigt sätt. Om hyresgästen motsätter sig uppsägningen är det hyresvärden som ska lämna tvisten till Hyresnämnden.

Hyresvärden har som huvudregel en månad från det datum då avtalet enligt uppsägningen ska upphöra på sig att begära en prövning av rätten till förlängning. Om ansökan inte lämnas in inom tidsfristen och hyresgästen inte har flyttat frivilligt, förlorar uppsägningen sin verkan.

Så länge frågan om förlängning inte har avgjorts slutgiltigt har hyresgästen normalt rätt att bo kvar och ska fortsätta att följa hyresavtalet. Det innebär bland annat att hyran ska betalas i tid, att lägenheten ska tas om hand och att ordningsreglerna ska respekteras.

‍

Vad kan du kräva av din hyresvärd efter många års boende?

Underhåll som är kopplat till normalt slitage

Fastighetsägaren ska hålla bostaden i ett skick som gör den lämplig att använda under hyrestiden. För bostadsdelen omfattar reglerna målning, renovering av väggar och andra vanliga reparationer med rimliga mellanrum när försämringen beror på tidens gång och normalt bruk.

Det finns inte ett bestämt antal år som innebär att varje del måste renoveras. Behovet bedöms utifrån det faktiska skicket, hyresavtalet och byggnadens förutsättningar. En vägg med synligt slitage, ett fönster som inte längre går att stänga ordentligt eller en installation som påverkar användningen av bostaden kräver en annan bedömning än ett rent estetiskt önskemål.

Vårt arbetssätt börjar med en konkret bedömning av varje fel. Vi undersöker omfattningen, avgör om det ingår i fastighetens underhåll och planerar arbetet så att den som bor där påverkas så lite som möjligt. En välplanerad åtgärd ska lösa orsaken till problemet och inte enbart dölja följderna.

Så anmäler du ett fel

Meddelandet till fastighetsägaren bör beskriva felet och förklara hur det påverkar användningen av bostaden. Det är bra att göra anmälan skriftligen och spara fotografier, meddelanden eller tekniska utlåtanden när sådana finns. Tydlig dokumentation underlättar besiktningen och gör det möjligt att följa hur problemet utvecklas.

‍

När får en hyresvärd säga upp ett långvarigt hyresavtal?

Avtalsbrott som kan äventyra hyresavtalet

Ett långt hyresförhållande skyddar inte mot allvarliga avtalsbrott. Obetald hyra, andrahandsuthyrning utan nödvändigt samtycke eller tillstånd, allvarliga störningar och bristande omsorg om bostaden kan leda till uppsägning. Detsamma gäller en omotiverad vägran att ge tillträde när fastighetsägaren har rätt att besiktiga bostaden eller utföra arbeten.

Vissa handlingar gör det möjligt att avsluta avtalet före det ordinarie slutdatumet. Reglerna skiljer mellan situationer som kan rättas till och särskilt allvarliga omständigheter. Beroende på orsaken kan hyresvärden behöva begära att avtalsbrottet upphör, underrätta berörda myndigheter eller respektera en tidsfrist under vilken hyresgästen kan återvinna hyresrätten.

Vid betalningssvårigheter ger en tidig kontakt med fastighetsägaren större handlingsutrymme än att ignorera meddelanden. Samma resonemang gäller vid klagomål om störningar eller när någon annan använder bostaden. Ett snabbt svar visar att hyresgästen vill rätta till situationen.

Rivning, renovering och ändrad användning

Ett hyresavtal kan också upphöra av orsaker som är kopplade till själva byggnaden, exempelvis rivning, en omfattande renovering eller ett beslut att lokalen inte längre ska användas som bostad. Dessa situationer leder inte automatiskt till uppsägning. De rättsliga kraven måste vara uppfyllda, och det ska bedömas om det är rimligt att hyresförhållandet upphör.

När en omfattande renovering kräver att hyresgästen lämnar lägenheten anger lagen att personen, när det är möjligt, senare ska erbjudas en likvärdig bostad i samma byggnad. Den konkreta lösningen beror på projektet, fastigheten och vilka bostäder som finns tillgängliga.

Granska alltid meddelandet innan du agerar

Den som tar emot en uppsägning bör kontrollera orsaken, slutdatumet och det angivna förfarandet. Att flytta, underteckna ett avstående eller sluta betala hyran utan att först granska dokumentet kan påverka det tillgängliga skyddet.

‍

En stabil relation med fastighetsägaren

Rättigheterna för långvariga hyresgäster fungerar bäst när båda parter känner till sina skyldigheter och har en direkt dialog.

Den som söker en hyresbostad i Borås och värdesätter en stabil relation med fastighetsägaren kan kontakta Mqvist för att se det aktuella utbudet och läsa mer om hur vi arbetar i våra egna byggnader.

‍